Vastgoed

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met 2022 had het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Met ingang van 2024 is deze incidentele taakstelling weer meerjarig opgenomen in de MPB. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten de grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen. Er is sinds medio 2023 extra ondersteuningscapaciteit bij het verkoopteam aanwezig, zoals ook in het MPB 2024 is meegenomen om de verkooptaakstelling 2024-2027 te kunnen invullen.

In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren tot eind 2023, zowel in financieel opzicht als qua aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf. In het jaar 2015 is het merendeel van het oneigenlijk woningbezit verkocht.
In 2023 zijn onder andere diverse percelen op de Haere, de locatie van de voormalige Robbedoes en De Dalk, de gronden van de voormalige woningen onder hoogspanningslijnen verkocht en bij de notaris overgedragen.

De voorraad eind 2023 bedroeg nog circa 20-25 locaties, waaronder ook terreinen van het vastgoedbedrijf. Deze gaan in de komende MPB-periode in de verkoop. De kanttekening die we hierbij maken is het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), relatief hoge boekwaarden (met mogelijk  een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieuonderzoeken, type pand).  Het verkoopteam verzorgt daarnaast ook de verkoop van panden binnen het Grondbedrijf.

Verduurzaming 1.0 gemeentelijk vastgoed
In 2023 zijn de laatste opdrachten in het kader van het project verduurzaming 1.0 gemeentelijk vastgoed verstrekt. In 2024 brengen wij een eindmonitor uit waarin het totaal aan uitgevoerde maatregelen en de daarbij behorende eindresultaten presenteren.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0
Met Verduurzaming 1.0 hebben we ons tot doel gesteld om 50% energie te besparen op ons
strategisch vastgoed. Dat waren circa 75 gebouwen. Ook wel de kernportefeuille genoemd.
Voorbeelden zijn het stadhuis, CODA, Omnisport, de gemeentewerven, wijkcentra,
zwembaden, kinderboerderijen en sporthallen. De 50% energie besparing is gebaseerd op het
elektriciteit- en gasverbruik. Het jaar 2015 hebben we als nul-jaar beschouwd.
Belangrijk projectkader was dat de investeringen in de maatregelen zich zelf moesten terug verdienen.

Met Verduurzaming 2.0 gaan we flinke een stap verder. We realiseren ons dat er meer nodig is om een duurzaam en toekomstbestendig Apeldoorn te realiseren. We kijken daarom niet meer alleen naar energiebesparing en financieel rendement, maar ook naar de maatschappelijke en ecologische meerwaarde die verduurzaming van ons vastgoed op kan leveren. Voor Verduurzaming 2.0 beschouwen we een grotere gebouwportefeuille en stellen we onszelf een nieuw doel met een nieuw ijkpunt voor onze verduurzamingsopgave: het jaar 2022. We starten dus weer vanaf nul en monitoren de voortgang van de verduurzaming vanaf en ten opzichte van het jaar 2022.

We beschouwen de verduurzaming vanuit vijf verschillende invalshoeken of thema’s: (1) energie, (2) ruimte, (3) materialen, (4) water & groen en (5) welzijn. Deze thema’s hangen grotendeels met elkaar samen en zijn dus niet los van elkaar te zien. Door ze apart te benoemen helpen ze ons wel om onze visie te structureren en om concrete doelen te stellen. In de door u in 2023 vastgestelde visie verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0 en de bijbehorende routekaart worden de thema’s en route verder toegelicht.

In de Voorjaarsnota 2023 is er al op voorgesorteerd, en in het MPB 2024-2027 zijn uitgewerkte bedragen opgenomen. Eind van het 1e kwartaal 2024 dienen we de eerste kredietaanvraag in voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed 2.0.

Brandweerposten (programma 2 Veiligheid taakveld 1.1 Brandweer)
Op dit moment worden 9 brandweerposten verhuurd aan de VNOG. Vier brandweerposten gelegen in de dorpen buiten Apeldoorn bereiken binnen vijf jaar het einde van hun technische levensduur. Voor deze locaties is eind 2020 een projectplan vastgesteld voor de sloop en nieuwbouw van deze 4 posten in 2024/ 2025. Dit met als doel om de haalbaarheid en de effecten voor de investeringskosten en beheer- en exploitatiekosten in kaart te brengen en de bestuurlijke besluitvorming in 2022 op te starten. Uit de eerste inventarisatie is gebleken dat de blauwdruk voor brandweerkazernes ontwikkeld door de VNOG, die voldoet aan de actuele wet-en regelgeving, op het merendeel van de locaties niet past. Hiervoor is eind 2023 opdracht gegeven om locatieonderzoek uit te voeren naar alternatieve locaties. In het 1e kwartaal 2024 vindt het onderzoek plaats, waarna de (bestuurlijke) vervolgstappen vervolgens bepaald kunnen worden.

In 2023 is de Regeling demarcatie taken en kosten brandweerkazernes door 22 deelnemende gemeente van de Veiligheidsregio ondertekend en in werking getreden. Gemeente Apeldoorn en de VNOG heeft daarnaast een uitwerkingsovereenkomst op de Regeling ondertekend.  Met deze nieuwe set aan afspraken zijn voor de 22 gemeente een uniforme set van taken en de wijze van bekostiging van van kracht. Een mooie professionaliseringslag.

Parkeergarage Haven Centrum (programma 3 Openbare Ruimte taakveld 2.2 Parkeergarages)
In 2023 is een plan voor vergroening van de gevel en verduurzaming uitgewerkt. Deze wordt in 2024 in opdracht gegeven.

Landgoed Woudhuis (programma 3 openbare Ruimte taakveld 5.7 Openbaar groen)
Tijdens de verbouwing van de monumentale boerderij Woldhuis 13 op Landgoed Woudhuizen bleek deze in slechtere bouwkundige staat dan oorspronkelijk gedacht.
In september 2023 heeft het college uw raad geïnformeerd dat het totale nadeel waarschijnlijk uitkomt op circa € 500.000. De extra jaarlijkse kapitaallasten (circa € 30.000) als gevolg van de extra investeringsuitgaven worden als onontkoombaar meegenomen in de MPB 2025-2028. Vanzelfsprekend zal er tijdens de werkzaamheden worden gezocht naar verdere optimalisatie om de kosten te kunnen drukken.
De werkzaamheden liggen inmiddels weer op planning en het voornemen is om rond 1 april 2024 op te leveren.

Werkschuur Berg & Bos (programma 3 openbare Ruimte taakveld 5.7 Openbaar groen
Voor het project “Berg en Bos openbare toiletvoorziening speelweide en vervanging werkschuur Accres” zijn we in 2023 een aanbesteding gestart, inmiddels is de aannemer gecontracteerd. Begin 2024 wordt er gestart met het uitvoeren van de werkzaamheden, het werk wordt volgens planning deze zomer opgeleverd.

Omnizorg (programma 7 Maatschappelijke ondersteuning taakveld 6.81 Geëscaleerde zorg)
In oktober 2023 heeft het college een besluit genomen over de toekomstbestendige invulling van de 3e en 4e verdieping in Omnizorg. Uw raad is hierover per raadsbrief geïnformeerd.
Met dit besluit kan de projectgroep in 2024 verder om voor de totale verbouwingsopgave een definitief ontwerp met kostenraming uit te werken en toe te werken naar een raadsvoorstel met een kredietaanvraag. De toename van de eigenaarslasten is in de Meerjaren Programma Begroting 2024-2027 meegenomen vanaf de jaarschijf 2026. Ook is in de Meerjaren Programma Begroting het voorbereidingskrediet verhoogd.

Omnisport (programma 8 Sport en Cultuur taakveld 5.2 Sportaccommodaties)
De atletiekvloer van het Omnisport is inmiddels 15 jaar oud en wordt voorzien van een nieuwe toplaag. Deze werkzaamheden staan gepland voor komende zomer. Op deze manier is er een nieuwe vloer waar de atleten bij het EK atletiek in 2025 gebruik van kunnen maken.

CODA (programma 8 Sport en Cultuur taakveld 5.4 Musea)
Met Coda zijn we in gesprek over een nieuwe huurovereenkomst, onderwerp van gesprek is onder andere de onderhoudsverantwoordelijkheid en de benodigde onderhoudsvergoeding om het gebouw goed te onderhouden. De gesprekken over de nieuwe overeenkomst worden in samenwerking met de beleidsafdeling opgepakt.

Sportvelden en kleedaccommodaties (programma 8 taakveld 5.2)
De beleidsafdeling gaat in samenwerking met een externe partij accommodatiebeleid voor de sportlocaties opstellen. Onder andere sportverenigingen en de sportraad zullen hierbij worden betrokken. Naar verwachting wordt het nieuwe beleid eind 2024 vastgesteld. Het accommodatiebeleid zal kader moeten bieden om tot een gelijk speelveld te komen tussen de diverse en versnipperde afspraken die er nu zijn met gemeentelijke accommodaties, maar ook accommodaties in eigendom van verenigingen.

Eigen huisvesting (paragraaf overhead taakveld 0.4)
Geen bijzonderheden in 2023.

Werkgebouw Zuid (paragraaf overhead taakveld 0.4)
Aankoop
Eind 2023 zijn twee appartementsrechten in Werkgebouw Zuid teruggekocht van de VNOG.
Het appartementsrecht is in 2013 door gemeente Apeldoorn verkocht aan de VNOG. In de koopovereenkomst in 2013 is een bepaling opgenomen dat bij verkoop door de VNOG verplichte afname door de gemeente geldt tegen de oorspronkelijke verkoopprijs verminderd met afschrijvingen. Met deze aankoop is uitvoering gegeven aan de eerder gemaakte afspraken.

Circulair terrein en aanpassing terrein
Het is wenselijk om het gebruik van grondstoffen te verminderen. Om die reden wil de gemeente meer circulair inkopen en eigen materialen hergebruiken. Naast de locaties Kuipersmaat en Laan van Zodiak is de wens om ook het gemeentelijke werfterrein bij Werkgebouw Zuid om te vormen tot een circulair terrein. De omvorming van het terrein is van invloed op de routing naar de entree van het gebouw; deze zal aangepast moeten worden om aan te sluiten op het terrein. Op 25 januari 2024 heeft uw raad ingestemd met de realisatie van het circulaire terrein Zuid en krediet beschikbaar gesteld.

Vastgoedontwikkelingen die in de MPB-programma's zijn benoemd

Centrale Brandweerpost (programma 2 Veiligheid taakveld 1.1 Brandweer)
In oktober 2021 heeft uw raad ingestemd met een voorbereidingskrediet om de initiatieffase tot en met het definitief ontwerp te doorlopen. Er is een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van één centrale brandweerpost in Apeldoorn op de locatie Matenpoort (voormalige Ter Hoeven locatie), in een verbouwvariant en een nieuwbouwvariant. Op 27 januari 2022 heeft uw raad ingestemd met de strategische aankoop van deze locatie. In oktober 2022 is uw raad geconsulteerd over de principebesluiten van het college over de selectie (programma van eisen) van het model “centrale brandweerpost” en het voorstel om de voorkeursvariant nieuwbouw verder uit te werken. De eerste helft van 2023 stond in het teken van de Europese aanbesteding van het ontwerpteam (architect en adviseurs). Vervolgens is het  het structuurontwerp in oktober 2023 opgeleverd en wordt momenteel het voorontwerp en het definitief ontwerp uitgewerkt. In 2024 zal het definitief ontwerp van de centrale brandweerpost, de uitkomsten van het mobiliteitsonderzoek (ontsluiting en brug) samen met de kostenraming en het dekkingsvoorstel aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd.

In 2023 is het pand van EAL aan de Molenmakerhoek 14 verworven op basis van strategische overwegingen en heeft uw raad hiervoor extra krediet beschikbaar gesteld. Eind 2023 is het pand aan de Molenmakershoek en Wagenmakershoek in eigendom overgedragen aan het vastgoedbedrijf.

Sporthal Zuiderpark (programma 8 Cultuur en Sport taakveld 5.2 Sportaccommodaties)
Vanaf 2017 is gewerkt aan een scenariostudie voor de toekomst van sporthal Zuiderpark. In 2017 is uw raad hierover geconsulteerd en deze heeft aangegeven nieuwbouw een interessante optie te vinden. Op 29 maart 2021 is uw raad middels een raadsbrief geïnformeerd over nieuwbouw, met als voorkeurslocatie het terrein van voetbalvereniging Columbia. Inmiddels is duidelijk dat het op de locatie niet mogelijk is om naast een sporthal, ook een turnhal te huisvesten.
Omdat Columbia grondeigenaar is, worden er gesprekken met Columbia gevoerd over de voorwaarden waaronder de gemeente de grond voor de sporthal en bijbehorende parkeerplaats aankoopt.

Er is in beeld gebracht welke maatregelen nodig zijn om de huidige sporthal nog 5 jaar in de lucht te houden. Met de reeds beschikbare middelen is dit mogelijk, maar er blijven risico’s. Een datum van oplevering van de nieuwe sporthal is op dit moment nog niet af te geven.

Zwembad Noord (programma 8 Cultuur en Sport taakveld 5.2 Sportaccommodaties)
In de zomer van 2023 is de aanbesteding voor het nieuwe zwembad opgestart. Eind februari 2024 sluit de inschrijftermijn waarna de inschrijvers voor de design & build zullen worden beoordeeld en zal worden bepaald wie het werk krijgt gegund.

Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.

Wat hebben we bereikt?
Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud, waaronder partiële vervangingen. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor aan derden verhuurde panden.

De uitvoering van het onderhoud in 2023 is in de basis uitgevoerd vanuit de Meerjaren Onderhoudsplannen (MJOP’s). Daarbij zijn keuzes gemaakt om soms werkzaamheden door te schuiven naar 2024 wanneer dit onderhoudstechnisch verantwoord is. Voor de panden die recent zijn/worden verbouwd en/of nieuw aangekocht zijn/worden zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP resp. het opstellen van en nieuw MJOP plaatsvinden. Dit heeft in 2023 niet plaatsgevonden
In 2024-2025 wordt voor alle panden een externe conditiemeting uitgevoerd en worden de  inclusief het opstellen van een daarop toegepast MJOP. Een en ander zoals dat is verplichting in kader van BBV en het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf.

In 2023 is voor het onderhoud aan de aan Accres verhuurde panden gewerkt met de Dienstverleningsovereenkomst 2021-2024 tussen de gemeente Apeldoorn en Accres.
In 2024 wordt de splitsing tussen eigenarenonderhoud en huurdersonderhoud in praktijk uitgewerkt. Beide elementen zijn en worden bekostigd vanuit de gemeente. Ook voor deze panden wordt in 2023-2025 een conditiemeting uitgevoerd en een daarop gebaseerd nieuw MJOP opgesteld.

Het onderhoudsbudget 2023 voor de gemeentelijke panden bedraagt € 4,5 miljoen. Dit is exclusief interne uren en inclusief de stortingen in de voorziening onderhoud Vastgoed en dvo Accres en VvE-bijdragen. De realisatie bedraagt € 5,1 miljoen, daarmee een overschrijding van € 0,6 miljoen. Dit heeft onder andere betrekking op de stelpost/taakstelling die in de MPB 2024-2027 inmiddels is verwerkt (€ 0,15 miljoen), extra onderhoud stadhuis (deels gebruiker, deels nazorg verbouwingsproject, totaal € 0,15 miljoen) en een afrekening van het dvo onderhoud 2022 van Accres (€ 0,1 miljoen).

Voor de Wenumse Watermolen is een wettelijk verplichte voorziening achterstallig onderhoud ingericht waarin in 2022 € 0,75 miljoen is gestort. Dit complex bevindt zich al enige tijd in het verkoopproces, waarbij het onderhoud in de afgelopen jaren is beperkt tot het hoogst noodzakelijke. Dit om de potentiële koper ruimte te geven aan de gewenste ontwikkelmogelijkheden. Geconstateerd is dat de watermolen zelf dringend herstel behoeft in 2023. Vanwege de monumentale status wordt deze als cultureel erfgoed beschouwd en is er door de potentiële koper geen rendement op te behalen. Daarnaast is er sprake van onderspoeling vanuit de naastgelegen waterplas, welke ook in 2023 is aangepakt. De werkzaamheden lopen voorspoedig en een deel ervan zullen verder opgepakt worden in 2024.

In kader van vervangingsinvesteringen is begin 2023 gestart met de renovatie van de boerderij Het Woldhuis 13. De oplevering zal plaatsvinden in april 2024.
Gelet op het is in deze Jaarrekening binnen de paragraaf Weerstandsvermogen een nieuwe risicokaart opgenomen met oog op mogelijk extra onderhoudskosten bij uitgestelde vervangingen die in projecten zijn ondergebracht (sporthal Zuid, werkschuur Berg en Bos).
Voor de MPB 2025-2028 wordt onderzocht welk investeringsbudget voor vervanging of renovatie aan de orde is voor de komende jaren. Dekking hiervoor is binnen Vastgoedbedrijf aanwezig binnen de daarvoor beschikbare stelpost kapitaallasten.

In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor aan derden verhuurde panden.

Aan de onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf is in 2023 € 1,3 miljoen toegevoegd en € 0,6 miljoen onttrokken voor groot onderhoud. Daarmee is de stand 31 december 2023 € 4,5 miljoen.

Deze voorziening dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn.

Het onderscheid tussen investering en onderhoud hebben we in 2023 nader aangescherpt, in lijn met de nieuwe Financiële Verordening 2023, nadere uitleg vanuit het BBV en na afstemming met de accountant.
Alle gedeeltelijke vervangingen zijn vanaf 2024 geraamd binnen de onderhoudsvoorziening, terwijl integrale vervangingen (levensduurverlengende renovaties, sloop/nieuwbouw) worden geactiveerd. Hierbij wordt als uitgangspunt het bovenliggend activum in aanmerking genomen (ten aanzien van Vastgoed betreft dit ten alle tijden het pand zelf).
Deze aanscherping geeft eenvoud en transparantie in de vervangingsopgave en daarmee een verbetering van de aansturing en beheersing hiervan.

Het gevolg is wel dat er daardoor meer kosten uit de onderhoudsvoorziening moeten worden bekostigd en de jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening moet worden opgehoogd.
De aanwezige stelpost kapitaallasten vervangingsinvesteringen biedt budgetruimte die kan worden ingezet ter dekking van de hogere storting in de onderhoudsvoorziening.
In de eerste 10 jaar is deze ruimte in de stelpost echter onvoldoende en is tijdelijk een in te stellen egalisatiereserve benodigd van € 6 miljoen.
Na de genoemde 10 jaar kan in enkele jaren via vrijval vanuit de stelpost deze € 6 miljoen weer worden ‘teruggegeven’ aan de Algemene Reserve

Bij de Voorjaarsnota 2023 was dit onderwerp benoemd, maar uiteindelijk niet meegenomen in de MPB 2024-2027 maar om te betrekken bij de Jaarrekening 2023. Daarom zal een bestemmingsvoorstel voor de vorming van deze egalisatiereserve worden ingediend.

In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van prijsontwikkelingen versus gemeentelijke indexeringen, maar bijvoorbeeld ook voor de uitkomsten van de conditiemetingen en bijbehorende nieuwe MJOP’s.

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle beleidsprogramma’s en vele taakvelden heen. Het betreft hier de baten en lasten die betrekking hebben op het vastgoed exclusief de bijbehorende kosten bedrijfsvoering van de afdeling Vastgoed & Grond.

Binnen de programma’s zelf vindt u het totaalbeeld voor de specifieke taakvelden. Voor het vastgoedbedrijf gerelateerde deel zijn bovenstaande lasten en baten daarin opgenomen.

Wanneer we inzoomen op de jaarrekening Vastgoedbedrijf 2023, zien we het volgende beeld:

Voor het totale vastgoedbedrijf is een voordeel van circa € 3,9 miljoen aan de orde. Dit is hoofdzakelijk te verklaren is door:

• renteverlaging 2023 met 0,4% (€ 1,0 miljoen voordeel). Daar tegenover staat een gelijk nadeel op taakveld treasury;

• een positief verkoopresultaat (€ 0,3 miljoen voordeel);
• doorschuiven van het budget tijdelijke huisvesting en afboeking boekwaarde voor het verbouwingsproject Omnizorg (€ 2,2 miljoen voordeel);
• een beperkte aanspraak op het budget energiekostenstijging 2023 (€ 0,4 miljoen voordeel);
• diverse overige mutaties in lasten en baten (€ nihil).

Ontwikkeling geïnvesteerd vermogen van het vastgoed
De exploitatie is er op gericht dat we ons vastgoed en gronden goed beheren, exploiteren en onderhouden. Dat is belangrijk in het kader van veiligheid en ook gezien de totale marktwaarde die in ons vastgoed is geïnvesteerd. Daarbij is van belang inzicht te hebben in het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) van het Vastgoedbedrijf. De boekwaarde is inclusief de strategische voorraad, nu nog alleen gronden voor mogelijke toekomstige grondexploitaties.
De boekwaarde bedraagt eind 2023 circa € 204 miljoen. In 2023 is de boekwaarde met € 8 miljoen gedaald vanwege reguliere afschrijving, met € 5 miljoen gedaald vanwege afschrijving vanwege verkopen en afwaarderingen en met € 5 miljoen gedaald vanwege de inbreng in actieve grondexploitaties.  
In 2023 zijn voor een totaalbedrag van € 20 miljoen  diverse aankopen aan de orde geweest. Waaronder de twee appartementsrechten in Werkgebouw Zuid, de locatie van nieuwe brandweerpost, camping de Marshoeve en een stikstofboerderij.
Investeringen leiden tot een verhoging van de boekwaarde; in 2023 is dat aan de orde geweest voor € 4 miljoen. Dit betreft met name de projecten verduurzaming vastgoed 1.0 en renovatie Woldhuis 13.

In onderstaande grafiek geven we u een beeld van de ontwikkeling van de totale boekwaarde van het vastgoed Vastgoedbedrijf in de afgelopen jaren, zoals die ook in onze jaarrekeningen op de balans verantwoord wordt

Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die ook zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment nog geen toprisico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand, vervangingsinvesteringen,   afwaardering, uitgesteld onderhoud vanwege toekomstige vervangingsprojecten en het project Woldhuis 13.