Grondbeleid

Naast de verplichte onderdelen in deze paragraaf grondbeleid, geven wij in deze paragraaf
een verantwoording van hetgeen is geschreven in de paragraaf grondbeleid bij de MPB 2023-2026. De actuele ontwikkelingen die daar worden beschreven actualiseren wij hieronder.

Beleidskader/proces behorende bij een actievere rol in grond- en vastgoedbeleid

Met het situationele grondbeleid wordt in tegenstelling tot de afgelopen jaren vaker gekozen voor een actievere rol op de grondmarkt. Naast de noodzakelijke aankopen vanuit een voorgenomen gebiedsontwikkeling, zijn er ook nog andere situaties denkbaar waarin een aankoop door de gemeente van grond en/of opstal de gewenste strategie is. In dat kader heeft de gemeenteraad op 6 april 2023 de “Werkwijzer Strategische Verwervingen” vastgesteld. Deze  werkwijzer beschrijft voor de verschillende soorten strategische verwervingen een aanpak en verantwoording (financieel en aan de raad). Hij geeft praktische handvatten aan de raad voor betrokkenheid bij, en interne controle op strategische aankopen. De strategische aankopen zijn onderverdeeld in drie categorieën:

1. Aankopen vooruitlopend op een ontwikkeling;
2. Aankopen ten behoeve van het stikstofvraagstuk;
3. Aankopen om (maatschappelijke) vraagstukken te voorkomen of op te lossen.

Voor elk van deze categorieën staan in de werkwijzer spelregels over de dekking en verantwoording van strategische aankopen, over de besluitvorming en het mandaat en over de financiële risico’s. De raad heeft hierbij  een strategisch verwervingsbudget beschikbaar gesteld van € 5 miljoen voor het snel kunnen handelen bij het aankopen van locaties, waarvan € 4 miljoen voor ruimtelijke ontwikkeling.

Nieuwe Nota Kostenverhaal/gebiedsoverstijgende kosten

Een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente wordt uitgevoerd door private partijen, niet door het grondbedrijf. Voor de uitvoering en ontwikkeling sluit de gemeente anterieure contracten met deze partijen. De gemeente is wettelijk verplicht om kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Dit betreft naast de kosten voor de ruimtelijke procedure ook plankosten en eventueel te maken kosten voor grondexploitatie (bouw- en woonrijp maken). Ook bovenwijkse kosten die deels toe te rekenen zijn aan nieuwe ontwikkelingen maken hier deel van uit. Het instrumentarium voor het kostenverhaal is daarom onderdeel van ons grondbeleid. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om kosten voor bijvoorbeeld natuurcompensatie en om bijdragen voor fondsen voor bijvoorbeeld sociale woningbouw, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over de ontwikkelingen. Hier ligt een link naar de Omgevingsvisie, waarin de functionele samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de uit te voeren werkzaamheden moet worden aangetoond.
In de paragraaf grondbeleid bij de MPB is aangegeven dat er wordt gewerkt aan een integrale nota Kostenverhaal, waarin de benoemde onderdelen worden uitgewerkt. De nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, is hierop van invloed. Wij verwachten de Nota in de eerste helft van 2024 aan uw raad te kunnen aanbieden.

Actualisatie Nota grondprijsbeleid & Nota gronduitgiftebeleid

Er wordt ook gewerkt aan de nota gronduitgiftebeleid om onder andere te kunnen voldoen aan het Didam-arrest. Hierin zullen de criteria worden vastgelegd voor de verkoop van onze gronden en opstallen. In de praktijk wordt hier al invulling aan gegeven maar dit moet nog in ons beleid worden vastgelegd. Het streven voor vaststelling van de nota door de raad is medio 2024. Projecten blijven uiteraard doorlopen en op dit moment bekijken wij bij verkoop per geval wat de meest geëigende manier van selecteren is, rekening houdende met het Didam-arrest.

Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf

Aan de toevoeging van woningen aan de huidige voorraad wordt gewerkt. Op basis van de planning zijn wij, zonder toevoeging van programma, eind 2026 door onze grondvoorraad van woningbouw heen. In de vastgestelde Omgevingsvisie wordt de groei (schaalsprong) van Apeldoorn besproken. Deze sprong moet onder andere worden gemaakt met de toevoeging van duizenden woningen. Het situationele grondbeleid zal hier een grote rol in gaan spelen. De locaties zijn namelijk veelal niet in bezit van de gemeente.
Als we kijken naar de ontwikkelingen in 2023 is te zien dat de gemeente Apeldoorn door de gestelde ambities bij een aantal ontwikkelingen een actieve rol keuze is gemaakt. Er is een nieuwe grondexploitatie geopend, er zijn kaderwijzigingen doorgevoerd, op een aantal locaties is voorkeursrecht gevestigd en er is een aantal strategische verwervingen gedaan. De strategische verwervingen zijn toegevoegd aan de materiële vaste activa (MVA).

Nieuwe grondexploitaties en toevoegingen aan de MVA

In uw raadsvergadering van 6 juli 2023 heeft u het “Ontwikkelplan Ecofactorij II d.d. 11 mei 2023” vastgesteld waarin het resultaat van de haalbaarheidsfase en een daarbij behorend stedenbouwkundig plan was opgenomen. In het raadsvoorstel zijn tevens de vervolgstappen geformuleerd om de ontwikkeling van Ecofactorij II uit te werken en heeft de raad besloten om de grondexploitatie ‘Ecofactorij II’ te openen, voor de realisatie van netto circa 31 ha bedrijventerrein. De hiervoor eerder al verworven gronden zijn vanuit de Strategische gronden overgegaan naar Bouwgrond in Exploitatie.   
In uw raadsvergadering van 23 november 2023 heeft u de kaderwijziging voor Molenstraat Centrum vastgesteld, waarin het programma is bijgesteld naar meer sociale woningen en de parkeerbehoefte is overgeheveld naar de parkeergarage Koningshaven.
Uw raad is op 29 augustus en 12 september 2023 met een raadsbrief geïnformeerd over de kaderwijziging voor de locatie Dubbelbeek, waarbij op deze locatie flexwoningen mogelijk worden gemaakt. De kaderwijziging is verwerkt in de MPB 2024-2027.
In 2023 is het campingterrein “De Marshoeve” te Loenen aangekocht om te kunnen voorzien in de lokale woningbehoefte van het dorp. Vooruitlopend op de ontwikkeling van woningbouw in de Zuidrand heeft uw raad een krediet voor de aankoop van een locatie aan de Kuipersdijk beschikbaar gesteld, waarbij de transactie begin 2024 zal plaatsvinden.
Hoewel niet behorend tot de strategische voorraad voor mogelijke grondexploitaties, is in 2023 een boerderij met stikstofrechten aangekocht om ruimtelijke ontwikkelingen op andere locaties mogelijk te kunnen maken.

Gevestigde voorkeursrechten

In 2022 en 2023 is op een aantal locaties in de stad, voor het bedrijventerrein Ecofactorij II en een nieuw bedrijventerrein in Uddel een voorkeursrecht van eerste koop gevestigd. Dit betreft de volgende locaties:

Overige ontwikkelingen

Op het moment van schrijven spelen er verschillende invloedrijke zaken. Zo hebben de nog voortdurende oorlog in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente, de hoge inflatie en stijgende rente invloed op de (economische) situatie in Nederland. Een direct gevolg van deze ontwikkelingen zijn de stijgende grondkosten. Samen met de grote vraag naar personeel zorgt dit voor hogere kosten op de grondmarkt. Dit heeft uiteindelijk ook invloed op de gebiedsontwikkeling en grondopbrengsten waar de gemeente rekening mee houdt.  
Rijks- en provinciale subsidies voor (her-)ontwikkelingsopgaven
Het Rijk heeft in de afgelopen jaren een aantal subsidieregelingen opengesteld, waarmee gebiedsontwikkelingen kunnen worden versneld en er meer betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente heeft in de afgelopen jaren een aantal succesvolle subsidieaanvragen gedaan. Dit betreft voor het merendeel private ontwikkelingen, waarbij geen volledig kostenverhaal mogelijk is op basis van macro-aftopping. Met de subsidiegelden kunnen onrendabele toppen worden afgedekt.
In 2020 heeft het Rijk de regeling Woningbouwimpuls (Wbi) opengesteld. In 2021 is voor de projecten Kayersmolen-Noord en Veldhuis subsidie verkregen vanuit de derde tranche van deze regeling. De provincie heeft in datzelfde kader eveneens een subsidie verstrekt.
In 2021 is de regeling Impulsaanpak winkelgebieden opengesteld. Op basis van deze regeling is in 2023 een bijdrage ontvangen voor de herontwikkeling van de Oranjerie.
Daarnaast is eind 2023 voor het project Host-City een deal gesloten met het Rijk over het beschikbaar stellen van grond voor 500 flexwoningen. Hiervoor is eveneens een rijksbijdrage ontvangen. Voor deze deal worden gronden uit de strategische voorraad ingezet, die daarmee als warme grond kunnen worden betiteld.